Woningmarkt februari 2026: recordverkopen verbergen een dieper probleem

De gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning is begin 2026 boven de €500.000 uitgekomen. Dat voelt voor veel woningzoekenden in Noord-Holland niet als goed nieuws, maar als bevestiging dat kopen steeds lastiger wordt. Tegelijk wordt voor 2026 een record verwacht van 245.000 woningverkopen.

Dat record komt alleen niet doordat er veel nieuwe woningen bijkomen. Het wordt vooral veroorzaakt door uitponden: verhuurders verkopen huurwoningen aan eigenaar-bewoners. In de afgelopen vier kwartalen ging het om ongeveer 34.000 huurwoningen. Dat geeft starters tijdelijk wat extra aanbod, maar het vergroot ook het probleem op de huurmarkt: minder huurwoningen, meer druk en hogere schaarste.

De prijsstijgingen lijken in 2026 af te zwakken naar 3–5% (Rabobank 4,8%, ING 3,5–4%, ABN AMRO 3%). Dat klinkt positief, maar kan tijdelijk zijn: als de uitpondgolf afneemt, kan de prijsdruk weer toenemen.

Starters zijn in 2026 de grootste kopersgroep: 53% van de hypotheekaanvragen.
Toch heeft slechts 8% vertrouwen dat kopen haalbaar is. Ongeveer 30% heeft hulp van familie nodig. De overheid probeert te helpen met o.a. een hogere NHG-grens (tot €470.000 / €498.200 bij verduurzaming) en een hogere startersvrijstelling overdrachtsbelasting (tot €555.000).

Amsterdam wijkt af door veel uitponding: de prijsstijging was in 2025 slechts 1,11%, maar de stad blijft extreem duur (gemiddeld rond €680.000) en het bieden is fel: in januari 2026 gemiddeld 7,8% boven de vraagprijs.

Kortom: de recordverkopen maskeren het echte probleem. Het woningtekort is niet opgelost; er verschuift vooral voorraad van huur naar koop, terwijl de huurmarkt juist krapper wordt.